Что делать, если умер арендодатель?

Граждане, снимающее жилье, и предприниматели, заключающие договоры на коммерческие помещения, могут столкнуться с ситуацией, когда главный арендодатель умирает. Что делать в таких случаях, возможно ли продолжать пользоваться помещением, кому и куда вносить арендную плату, и как сделать так, чтобы все действия были законными и правильными?

Что происходит с договором аренды после смерти арендодателя

Согласно с. 606 Гражданского Кодекса РФ договор аренды заключается между арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем), на определенное время. Арендодатель обязуется предоставить имущество во временное владение и/или пользование, за определенную плату.

Такой договор прекращается только в следующих случаях:

• истек срок;
• договор расторгнут по соглашению сторон;
• договор расторгнут по решению одной из сторон, если вторая нарушила условия договора или требования закона;
• по решению суда.

Других оснований для прекращения договора законодательством не предусмотрено. Таким образом, действие договора аренды продолжается даже в случае смерти арендатора. Стороны договора (арендатор и арендодатель) обязаны выполнять свои договоренности по его выполнению. Но так как физически человека уже нет, могут возникнуть вопросы, к кому обращаться и кому выплачивать деньги.

Важно! Единственный вариант, когда со смертью гражданина прекращается и действие договора – если в самом документе указано такое основание.

Кому переходят права и обязанности после смерти гражданина

По общему правилу, все права и обязанности по договору аренды переходят наследникам. Причем возникают они не с момента вступления в наследства, а с момента смерти владельца. То есть, «задним числом», но после регистрации этих прав.

Первые полгода после смерти арендодателя

6 месяцев дается гражданам для того, чтобы вступить в право собственности после гибели арендатора. В этот период имущество никому не принадлежит. Поэтому прав и обязанностей на основании договора аренды никто не несет. Невозможно заставить арендодателя исправлять какие-то недочеты в имуществе, даже если это прописано в договоре. Нельзя выплачивать деньги посторонним лицам, даже близким родственникам умершего, так как велика вероятность того, что наследником будет другой человек.

Если наследники вступили в свои права

После того, как умер арендодатель, наследники по закону получают не только имущественные права наследодателя, но и его обязанности. В том числе и обязанности по договору аренды. Существует два пути продолжать аренду:

• пока не истек срок действия договора;
• после истечения срока возможно только заключить дополнительное соглашение или новый договор.

Момент перехода права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора. Поэтому, пока у договора действует срок, наследник, как и арендатор, обязаны его соблюдать. Если наследник не согласен, необходимо через дополнительное соглашение или суд внести изменения в текст документа, потребовав указать лицо, ответственное за исполнение договора.

После истечения срока можно продлить договор, заключить новый или дополнить его другими пунктами, подписав дополнительное соглашение. Но здесь начинает действовать принцип свободы договора. То есть каждая сторона имеет права на свои предложения. В том числе повысить цену, изменить важные условия документа. Единственное условие – бывший арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами. То есть, если наследник предложит ему повышенную цену, и после отказа сдаст помещение по заниженной цене, такой договор можно будет оспорить.

Если наследников несколько

Что делать, если арендодатель умер и у него не один, а несколько наследников? В законе существует понятие «множественность лиц на стороне арендодателя». Поэтому не важно, сколько человек вступили в наследство на имущество – один или 10. Все они обязаны выполнять обязательства, указанные в договоре. Необходимо лишь лично решить вопрос, каким образом продолжать оплату.

Чаще всего, оплату производят каждому наследнику в той части, в какой ему принадлежит имущество. Например, один получил половину, и двое по ¼. Оплата должна производится равномерно указанным долям. Либо необходимо составить специальное соглашение по уплате другим способом. На нем должны быть подписи всех новых собственников.

Если наследников нет

Если к моменту смерти наследники не определены, а по истечении 6 месяцев выяснится, что у умершего нет наследников, имущество становится вымороченным и передается в собственности муниципалитета или государства. Пока не истек срок договора, арендатор имеет право им пользоваться на тех условиях, которые в нем прописаны. После истечения срока необходимо продлевать бумагу либо подписывать новую. Вопросом о принятии таких правовых решений занимается новый собственник.

Кому и как платить арендную плату

Что делать, если наймодатель умер, а наследники вступят в свои законные права только через полгода? Да и точно неизвестно, кто именно будет наследником? Нужно ли продолжать платить аренду, или подождать пока объявится собственник?

Могут ли родственники умершего взимать плату до вступления в наследство

Обязать арендаторов платить по договору предполагаемый наследник не может. Предполагаемые наследники всего лишь имеют права на наследство, но нет никаких доказательств, что они его получат. Ведь не известно, сколько именно людей получат данную собственность. Возможно, объявятся дети, жена арендатора, родители, другие родственники, иждивенцы, которые также заявят о своих правах. Да и любой законный наследник имеет право отказаться от наследства.

Если же родственники будут говорить, что арендатор обязан выплачивать им арендную плату, можно обратиться к участковому или в полицию, указав на условия договора аренды.

Можно ли перечислять деньги на прежний счет

Если арендодатель умер, кому платить средства, ранее перечисляющиеся на его счет? Если он не закрыт, перечислять деньги можно. Это будет подстраховкой и доказательством того, что вы продолжаете исполнять свои обязательства. Но есть несколько минусов таких перечислений:

1. Счет могут закрыть, когда наследники заявят свои права.
2. Со счета могут снимать деньги родственники умершего. Не всегда они сообщают в банки о смерти родственника, пытаясь завладеть чужими деньгами. И потом без разбирательств в суде не обойтись.
3. В случае, если вы являетесь ИП или ЮЛ, может возникнуть неразбериха с уплатой налогов и отчетностью.

Такой вариант подходит в том случае, если есть уверенность в количестве наследников и в том, что именно они получат данные деньги.

Можно ли перечислять деньги на сторонний счет

Единственный правильный вариант, как поступить в случае смерти арендодателя – перечислять деньги на сторонний счет и после вступления наследника в свои права передать ему все денежные средства.

Здесь можно поступить двумя путями:

• Самостоятельно открыть счет в банке и перечислять туда платежи согласно графику.

  После вступления в наследство предоставить данные счета и перечислить деньги новому собственнику. Или снять их и передать наличными по расписке. Если на счету отсутствовали операции, или были произведены с задержкой, это может сыграть отрицательную роль в дальнейших разбирательствах.

• Обратиться к нотариусу с заявлением о внесении денег на депозит в связи со смертью арендодателя.

  Обратиться к нотариусу можно как по месту нахождения имущества, так и по месту проживания арендатора. Лично, или через портал Федеральной нотариальной палаты, имея усиленную КЭП (электронную подпись).

  После получения свидетельства о праве собственности, внесенные на депозит деньги нотариус обязан либо передать наследникам арендатора, либо тому нотариусу, который ведет наследственное дело.

Внимание! Услуги нотариусов платные. С суммы будет удержано 0,5%, но не менее 1000 руб. Кроме того, будет взыскана плата за правовые услуги, согласно расценкам региона.

Можно ли не платить деньги до появления официального наследника

По любому не безвозмездному договору предусмотрена оплата. Поэтому платить необходимо. Если не выплачивать платежи, а потом предложить оплатить их разово наследнику, у последнего все равно возникает право взыскать неустойку или расторгнут договор.

По закону, в эти 6 месяцев никто не может обязать вас выплачивать сумму, так как наймодатель неизвестен. Но если вы хотите остаться проживать или работать с данным имуществе, то следует позаботиться о том, чтобы будущий владелец не смог предъявить претензии и выгнать из помещения.

При предъявлении свидетельства о наследстве вы должны полностью заплатить долг за весь период, вне указанного в договоре сроке – в момент обращения. Обычно наследники с удовольствием принимают такие платежи и не обращаются в суд. Но следует учесть, что если вы не отчисляли деньги на счет или нотариусу, все это время вы нарушали график платежей. Поэтому новый собственник имеет право потребовать неустойку.

Важно. Если договор не был официально подписан, то и доказать свои права на арендованное имущество невозможно.

Алгоритм действий арендатора в случае смерти арендодателя

Если умер арендодатель, что делать простому гражданину? Обычно такая ситуация возникает, если умер арендодатель квартиры, которую снимает гражданин. Проблему можно решить двумя путями: открыв отдельный счет в банке или обратиться к нотариусу.

В первом случае следует предпринять следующие шаги:

1. Обратиться в любой банк.
2. Объяснить ситуацию и заключить договор, в котором прямо будет прописано, что эти деньги вносятся как арендная плата за конкретное имущество.
3. Перечислять деньги ежемесячно в срок, указанный в договоре.
4. После предъявления наследником свидетельства о праве собственности на имущество, перевести денежные средства на его счет. Либо выплатить их наличными, взяв расписку о том, что наймополучатель платит арендную плату.
5. Договориться с наследником о продлении договора после истечения его срока (в случае необходимости).

Для арендаторов юридических лиц (ЮЛ) и индивидуальных предпринимателей (ИП) лучше использовать вариант, которым могут также воспользоваться граждане.

1. Обратится к нотариусу по месту нахождения имущества или жительства умершего.
2. Написать заявление с указанием обстоятельств, по которым не можете выполнять свои обязательства.
3. Оплатить услуги нотариуса.
4. Внести депозит и продолжать вносить его в сроки, указанные в договоре.

Имущество по встречным требованиям

Встречаются ситуации, когда имущество в аренду предоставляется по встречным требованиям. Например, наймодатель заключил договор займа с арендатором , а в ответ второй не должен вносить платежи. В этом случае необходимо предоставить наследнику (или в суд) договор займа, дополнительные соглашения, все переписки с умершим.

Заключение договора купли-продажи, безвозмездного пользования, аренды другого помещения также могут являться доказательствами по уплате арендных платежей встречными требованиями.

Особенности налогообложения в случае смерти арендодателя

В случае, если договор заключен между двумя физическими лицами, арендодатель, получающий средства, должен самостоятельно уплачивать НДФЛ. Арендатора этот вопрос не должен беспокоить.

Если в качестве арендодателя выступал ИП, перечислять деньги на старый счет нет смысла. Да, вы сможете доказать, что не просрочили арендные платежи. Это хорошо в том случае, если наследник точно известен и действительно вступит в свои права позже. Но кто-то снимет деньги со счета, и появится другой наследник – претензию могут предъявить вам.

Кроме того, если вы сами являетесь ИП или ЮЛ, то как арендатор у физического лица вы являетесь налоговым агентом и обязаны удерживать и уплачивать в бюджет налог с арендной платы. А также включать данные в ежеквартальный 6-НДФЛ. Пока ваш арендодатель ИП, это делает он самостоятельно. Но если им станет физическое лицо без такого статуса, вы будете обязаны делать это за него. И получится, что 6 месяцев нарушался закон.

Сложности возникнут после смерти индивидуального предпринимателя – плательщика по общей системе налогообложения (ОСН). По договору платежи также буду идти с НДС. Но в зависимости от того, кому перейдет имущество, скорее всего, принять налог к вычету не получится. Если наследник физическое лицо или ИП на другой системе налогообложения, выдать счет-фактуры с НДС за данный период н просто не сможет.

Если на счету все это время находились деньги, то после вступления в наследство необходимо разобраться об уплате налогов.

• Если наследник ИП, он самостоятельно должен заплатить налоги.
• Если наследник физическое лицо, а вы ИП или ЮЛ – НДФЛ должны заплатить вы. Также следует подать отчетность по его уплате.
• Если наследник и вы на ОСН, то необходимо решить вопрос о зачете НДС и получить счет-фактуру за последние полгода.
• Если наследник на упрощенке, НДС следует исключить из договора аренды.

Если ИП арендодатель умер, а кто будет его наследником неизвестно, лучше заранее обратиться в налоговую организацию с предупреждением о возникшем событии.

Изменения в договоре

Изменения в правах собственности на имущество, сдаваемое в аренду, не является основанием для изменения пунктов договора. Невозможно без согласия арендатора вносить изменения ни в порядок оплаты, ни в ее размеры, нельзя прекратить его действие и так далее. Причем не только с одной стороны – это невозможно даже в судебном порядке.

Обратите внимание! Единственный пункт, который можно изменить в договоре аренды в судебном порядке без согласия сторон – данные о арендодателе.

Как продлить договор

Продлить договор можно только после того, как новый собственник вступит в свои права. И только по обоюдному согласию. Есть исключение – если арендатор не был собственником. Это касается случаев субаренды, аренды у пользователя (с разрешения собственника). В таком случае следует в течение 1 года обратиться к собственнику и продлить договор. Или заключить новый.

Также, если в течение 6 месяцев пока не определен собственник, договор заканчивает свое действие, а желание пользоваться помещением есть, это можно делать, продолжая оплачивать арендные платежи.

Как прекратить договор

Прекратить договор аренды можно как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Также это возможно только тогда, когда определен новый владелец.

У арендатора также есть право прекратить договор, если арендодатель нарушает условия договора. Если в течение полугода после смерти гражданина никто не выполняет условия, это можно сделать. Но только тогда, когда появится собственник.

Расторгнуть договор аренды можно только с момента вступления в силу документа о собственности, с указанием причин, которые возникли раньше. Например, имущество пришло в негодность без умышленных действий арендатора. Расторжение договора проходит после вступления в наследство, а оплата пересчитывается с наступления события.

Если в договоре не указан арендный срок, документ считается условно-бессрочным. Расторгнуть его можно на общих основаниях, но только после того, как наследники вступят в права собственности. По общему правилу, договор на недвижимое имущество заключается на год. Поэтому после его истечения одна из сторон может расторгнуть договор по собственному желанию. Также это можно сделать по соглашению сторон в любой момент.

Если арендодатель умер, нет смысла паниковать и ждать, что вас выселят из помещения или заберут арендованное имущество. Необходимо максимально точно соблюдать все условия договора и ждать объявления наследников.

Получить детальную консультацию специалистов можно в колл-центре ГК «Ритуал.ру» по телефону круглосуточной городской справочно-информационной службы +7 (495) 100-3-100 .

Автор

Олег Морозов

Ритуальный агент, автор статей разделов "Закон и право", "Религия и традиции", "Культура и история"

подробнее>>